【48812】调研纪要 福建省三四线城市（六十九）：晋江篇

  中心城区限价1.5万，顶着限价卖，城镇限1-1.5万，但遍及卖不到限价；

  ■晋江考究荣归故里、落叶归根，买房仅仅入门级攀比，祖宅豪华才干显示身份。

  晋江，泉州代管县级市，全国百强县第四位，2020年区域生产总值2616亿元，总量占泉州市26%、福建全省6%。晋江轻工业兴旺，各镇区都有特色产业，晋江鞋、东石伞、磁灶陶瓷尽人皆知，安踏、特步、盼盼食物等有名的公司皆是自此发迹。

  晋江是福建省内榜首人口大县，人口规划乃至超越泉州市区，且外来人口占比大，2020年，晋江非流动人口206万，其间，外来人口多达111万。

  晋江购房方针和泉州主城坚持一致，自2017年起施行限购、限贷、限价、限售。详细而言，大泉州户籍不限购，非泉州户籍限买1套；首套房最低首付份额两成、房贷利率5.19%，二套房最低首付份额三成、利率5.4%，项目结构封顶后银行才干向购房者发放贷款，现在放款周期一般为封顶后3个月；土拍环节约束房价，全盘均价不能超越限价；非泉州户籍或泉州户籍跨市本级、县购房限售5年。

  2021年3月，晋江中心城区项目开始施行公证摇号，并要求60%房源装备给刚需家庭，40%装备非刚需客户，中南天樾·君立成为首个履行公证摇号的项目，推出224套房源，3天获筹2842组，中签率仅为7.9%。

  5月中旬，晋江再出摇号新政，在原有保刚需方针基础上，参阅泉州相关认购规矩，再组织10%的房源作为优秀人才房源，供晋江确定的榜首至第五层次优秀人才优先认购。

  2016-2017年，晋江房地产商场炽热，房价跳跃式增加，2017年，泉州（含晋江）两度加码调控，出台“史上最严”四限方针，晋江楼市随即步入两年调整期。

  2020年，晋江房地产商场逐步回暖，中心城区项目出售有所走强，城镇项目去化速度略有提高。进入2021年，晋江中心城区新房供给趋紧，一季度供给面积总计缺乏16万平方米，求过于供下楼市转向炽热，入市项目屡开屡罄，3月，摇号新政出台反而倒逼居民恐慌性购房，单项目认筹摇号人数屡创新高。

  晋江宅地采纳“限房价、限地价”办法出让，报价到达封顶价时转入摇号环节，不约束马甲数，优质地块房企往往身披数十马甲参加竞拍。

  晋江涉宅用地供给持续偏紧，2017年以来，晋江宅地消化周期一向低于1年，到现在已缺乏9个月。晋江土地商场长期以来坚持高热，即便是在楼市相对低迷的年份，房企参拍热心仍然不减，典型如P2019-36号地块，引来19家品牌房企166轮抢夺。

  2021年1-5月，晋江土拍更是反常火爆，截止现在晋江共出让5宗宅地，3宗坐落中心城区，另两宗坐落毗连市区的陈埭镇、池店镇，结构性要素影响下均匀楼板价骤升至8877元/平方米。

  值得一提是，5月，万科以12089元/平方米的楼面价摘得P2021-28号地块，改写晋江单价地王，而该地块住所毛坯限价仅为15099元/平方米。

  晋江中心城区限价1.5万元/平方米，但二手房价格大多高于1.6万元/平方米，优质学区二手房价格乃至超越2万元/平方米，一二手房价格存在显着倒挂。2020年中心城区楼市首先回暖，四季度热门区域已然阶段性求过于供，风闻部分楼盘呈现中介代摇号和加价更名乱象，2021年以来，尤其是公证摇号施行后，晋江城区更是一房难求，典型如中南天樾·君和项目，刚需中签率7:1，非刚需中签率仅20:1。到现在，主城区除了力高和晋文坊有少数房源外，根本处于无房可售状况。

  晋江下辖东石、安海、磁灶、池店等13个镇，城镇商场热度全体低于城区，单项目月销量遍及坚持在20-30套，较2020年改变不大。池店镇坐落晋江城区以北，紧邻泉州经开区，现在最高限价1.5万元/平方米，一桥之隔便是泉州丰泽万达板块，二手房价格超越2万元/平方米，区位和价差也使得池店成为泉州外溢客户首选板块。磁灶镇也属晋北片区，间隔晋江城区不远，新房均价仅7-8千元/平方米，能吸附晋江外溢客户。安海镇是晋江经济强镇，藏富于民，城市界面好且有教育资源加持，现在新房最高限价1.2万，商场较为炽热需求摇号。东石镇坐落晋江西部，限价1万元/平方米，但在售项目价格遍及低于限价规范2-3千元/平方米，中心原因是商场内生、地缘性需求有限，晋江主城以及附近的南安、厦门翔安等外部客户也难以导入。

  晋江中心城区客户对空间规范要求高，更偏好140-150平方米四房户型。但2021年以来，中心城区已然一房难求，客户看房关注点并不在面积段、户型和产品力，只需摇号摇中都会购买。

  城镇区域90-100平方米三房和160平方米四房以上户型更易去化，前者面向外来务工刚需集体，后者面向本地终改客群，但120-140平方米面积段的产品定位相对含糊，客群针对性不强，反而不易去化。

  2020年，晋江市区仍有不少项目上马途径分销，典型如正荣，分销成交占比在15%以上，佣钱份额1.5%到2%。

  但进入2021年，晋江主城等热门区域项目根本不再需求途径导客，依托出售邀约、外拓、同行转介和天然来访就足以蓄客。但城镇项目仍需依托途径导入地缘性客户，老带新也是重要的客户来历，全民营销奖赏5000元。

  中心城区卖房绑车位现象已不多见，主要是因为施行公证摇号，暗箱操作空间受限，而原先开发商自主摇号阶段，仍可以终究靠技能办法挑选客户加绑车位。

  城镇板块与中心城区恰好相反，因为没有施行公证摇号且限价较为宽松，为加速回款，开发商遍及会运用营销手法绑缚出售车位，单个车位价格在13-14万。

  展望未来，晋江中心城区房地产商场料将持续坚持高热，一方面，短期内市区新房供货仍面对较大压力，求过于供局势实难反转，另一方面，5月摇号新政出台后，10%房源优先装备给引进人才，加重一般房源供给严重，非刚需摇号中签率或将进一步下降。

  受主城高热辐射，各城镇楼市有望持续升温，全体去化速度加速，部分项目价格小幅上调并向限价规范挨近。但考虑到绝大多数城镇项目不存在一二手价格倒挂的套利空间，且商场内生，本地居民潜在购房需求较为有限，估计成交量价上行空间受限。